Украинцы оценили болгарскую недвижимость

Решил посмотреть, кто еще пишет в блогах о своем опыте покупки недвижимости в Болгарии. И тут же набрел на заметку "За квартирами партнеры Intway выезжают уже целыми командами!". Суть ее в том, что молодые люди из Украины, заработавшие деньги в конкретном бизнесе, поехали впятером в Болгарию и купили 4 квартиры в Варне и Бургасе.

О том, что в Украине много людей, которые в последние годы приобретают болгарскую недвижимость, я знал давно, сам видел. Но совсем недавно, из интервью одного болгарского официального лица (к сожалению, не помню его имени и должности) впервые узнал, что примерное соотношение российских и украинских собственников недвижимости в Болгарии... внимание!... 1 к 1,2! Их больше! Для меня это открытие.

Доходность проекта покупки недвижимости.

Апартамент обошелся нам в 1030 евро за кв. метр.

Регистрация права собственности и внесение легких изменений в интерьер добавили еще 15 евро на м2. Итого - 1045 евро/м2.

Сегодня стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 2000 евро.

То есть, прибыльность проекта за год составила 92%.

Важное замечание: цены на недвижимость в данном регионе Болгарии за этот период выросли процентов на 20. Основной эффект (92% годовых) обеспечен инвестированием на раннем этапе строительства. Повторюсь, практически безопасным инвестированием.

Тем, кто с пессимизмом смотрит на перспективу дальнейшего роста стоимости объектов недвижимости в Болгарии, скажу, что даже если этого роста не будет вовсе, отдача на вложенный капитал все равно будет достойной!

Главное - вкладывать деньги в ликвидные объекты.

Статья из журнала "Д-штрих"

Доступное, но зарубежное

Анна Шехова

Те инвесторы, которые полтора-два года назад прикупили домик где-нибудь на побережье Черногории или апартаменты в Болгарии, сегодня увеличили свои вложения в два-три раза. И хотя пик роста позади, потенциал для нового удорожания местных метров до конца не исчерпан.

Болгарию и Черногорию риэлтеры называют фаворитами сезона у российских покупателей зарубежной недвижимости. «Интерес к этим странам необыкновенно высок по разным причинам. Болгария — великолепное соотношение цены и качества жилья. Зато Черногория — безвизовый въездной режим для россиян, потрясающая природа и море», — поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-недвижимость» Юлия Титова. Законодательство Черногории разрешает иностранцам беспрепятственно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в стране. К тому же в Черногории исторически сложилась охрана права частной собственности на землю, так как земля всегда находилась в частном владении и никогда не отчуждалась. И, конечно, цены: в обеих странах ежегодный рост на протяжении последних трех лет составлял 30–40%. Однако эксперты дают разные прогнозы относительно того, будет ли продолжаться рост в дальнейшем.

Против повышения цен говорит все та же динамика прошлого. Стадию активного удорожания жилья почти все восточноевропейские страны уже пережили, и в 2007−м рост стоимости явно замедлился. В 2004–2005 годах болгарский рынок недвижимости рос на 25–45% в год. По данным Национального статистического бюро, за первое полугодие 2007 года квадратный метр жилья подорожал в Болгарии на 15% по сравнению с 27% в 2006−м. Закономерно ожидать, что и дальше тренд будет идти вниз. Тем более за последние годы объем предложения на местном рынке вырос в разы, и сегодня число апартаментов в новых строящихся комплексах гораздо больше количества покупателей. Кроме того, в 2007 году состоялось долгожданное вступление страны в ЕС, и потенциал этого события как ценообразующего фактора исчерпан. Некоторые эксперты то же самое говорят и в отношении Черногории, поскольку ожидание вступления в Евросоюз разогрело цены: за последние два-три года недвижимость подорожала на 60–75%, а на побережье и вовсе на 100–120%. Так что само вступление, скорее всего, уже не вызовет подобного эффекта. Тем более что достигнутый ценовой уровень высок. В курортных городах той же Черногории стоимость 1 кв. м приближается к московским ценам — 2–3 тыс. долларов.

Шансы заработать есть

С другой стороны, в пользу дальнейшего роста цен говорит, во-первых, все еще высокий спрос, в первую очередь со стороны иностранных покупателей. Поток инвесторов остается стабильным. В статье Гарриет Мейер, опубликованной в The Independent от 10 июня этого года, рассказывается, что очень многие британские first buyers все чаще предпочитают начинать свою карьеру домовладельца в странах Восточной Европы. Поскольку цены в самой Англии непомерно высоки, молодые люди покупают дома и квартиры на континенте. Потом сдают их в аренду и постепенно копят деньги на жилье на родине. Для россиян покупка жилья здесь тоже имеет немало привлекательных сторон, особенно если выбирать между приобретением квартиры в Сочи и на побережье Адриатики. При сопоставимых ценах восточноевропейские квартиры в новостройках сдаются с отделкой «под ключ», а качество соответствует евростандартам. «В стоимость недвижимости зачастую бывает включена полная или частичная меблировка, полное оборудование санузлов, беспроводной интернет, спутниковое телевидение и множество других удобств, — рассказывает Юлия Титова. — Недвижимость на этапе строительства продается с предоставлением удобных схем оплаты. На продажу предлагаются комплексы с комфортабельной и современной инфраструктурой, включающей бассейны, СПА, рестораны, магазины, детские площадки. Московский и сочинский рынки, предлагая аналогичную инфраструктуру, выставляют несопоставимые цены на жилье, при этом стоимость обслуживания сильно отличается».

Другой фактор, говорящий за рост цен, — сегодняшняя стоимость курортной недвижимости в этих странах все еще ниже, чем в курортных зонах Италии, Франции и Испании. Особенно если говорить о Болгарии, где цена на курортные апартаменты начинается от 45–50 тыс. евро, а домик в деревне можно присмотреть в пределах 20 тыс. К тому же, несмотря на остывание рынков, темпы роста цен здесь все еще выше, чем в большинстве стран Европы. Так, по данным «Бест-недвижимости», с начала года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках на курортах Болгарии выросла с 1,1 тыс. до 1,4 тыс. евро, а в новостройках на курортах Черногории — с 2–2,5 тыс. до 3–4 тыс. евро за 1 кв. м. «Если в Черногории жилье за первое полугодие подорожало на 17%, то в Испании этот показатель равен 5,7%, во Франции — 3,5%, в Бельгии — 6,6%», — приводит примеры генеральный директор Avenue Property Лариса Хорева. Эксперты предполагают, что активный рост продлится, по крайней мере, еще несколько месяцев.

Да и в ближайшие год-два цены в этих странах все еще будут расти, хотя уже не такими темпами, как раньше. Так что с инвестиционной точки зрения покупка здесь все еще может принести определенный доход, если, конечно, не затягивать с выбором объекта. «Сегодня рынок жилой недвижимости Болгарии наиболее привлекателен для инвестиций, — считает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. — Он сейчас все еще находится в стадии развития: появляются качественные проекты, в полной мере соответствующие мировым стандартам, а стоимость на невысоком уровне. Продлится это, по крайней мере, до тех пор, пока цены не сравняются со среднеевропейскими, тогда темпы роста могут снизиться». По мнению менеджера проектов курортной недвижимости компании «Новое качество» Елены Некрытовой, примерно то же самое можно сказать и в отношении Черногории: «Это небольшая страна, следовательно, ресурсы под застройку ограничены. Она обладает огромными перспективами, но рынок быстро насытится. Сейчас Черногория проходит этап быстрого старта, который продлится еще пять лет, далее наступит период спокойного, уверенного развития. А пока мы наблюдаем недостаток качественных отелей высокого класса и большой спрос на недвижимость».

Рост идет в горы

Пока наибольшим спросом в Болгарии и Черногории у россиян пользуются курортные апартаменты, преимущественно в новостройках. Это обусловлено несколькими причинами. Как поясняет Юлия Титова, во-первых, это предполагает возможность выбора планировки, расположения на определенном этаже, вида из окна. Во-вторых, большинство застройщиков дают возможность беспроцентной рассрочки платежа до конца строительства. Таким образом, покупателю не приходится сразу отдавать всю сумму, а поэтапно выплачивать ее в течение года без удорожания недвижимости. В-третьих, строительство комплексов апартаментов ведется в соответствии с новейшими строительными технологиями, дома возводятся по системе кирпич-монолит, обязательно обладают повышенной тепло-, гидро– и звукоизоляцией, сдаются с полной отделкой. Стандартная комплектация практически всегда включает окна с двойным остеклением. Полы на кухне, в санузлах и на террасах покрываются керамической плиткой, в спальнях и гостиных — ламинат, паркет или ковролин, стены ровные, покрашенные акриловой краской в комнатах и отделанные керамической плиткой в санузлах. Ванная и туалетная комнаты полностью укомплектованы качественной сантехникой и аксессуарами. «Многие застройщики дарят новоселам кухонную мебель в подарок, а иногда электрооборудование для кухни (плиту, холодильник, вытяжку), а также встроенные шкафы в спальнях. Есть и такие, которые продают полностью меблированные апартаменты, готовые к проживанию. В этих случаях в комнатах стоят телевизоры и музыкальный центр, предусмотрено все, вплоть до стильных покрывал и штор», — рассказывает Юлия Титова. В большинстве случаев можно заказать полную обстановку, начиная от мебели и заканчивая столовыми приборами, за дополнительную плату. Покупателю-иностранцу не приходится сталкиваться с проблемами ремонта и обустройства новой квартиры, без хлопот и головной боли можно приезжать и отдыхать. Кроме того, многие застройщики и крупные агентства недвижимости предлагают возможность доверительного управления недвижимостью и сдачу в аренду апартаментов. К слову, сроки строительства в среднем что в Болгарии, что в Черногории занимают около года.

Как ни странно, частные дома покупаются россиянами реже, чем квартиры. Дело в том, что стоимость хорошего дома в Черногории зачастую превосходит ожидания покупателей из России. В Болгарии дома дешевле, но здесь с покупкой связаны дополнительные сложности (см. «Болгария — время выбирать»). К тому же домов, находящихся на берегу моря, мало. По данным риэлтеров, дома на первой линии обычно превышают ценовой порог 1 млн евро. При этом за сумму 200 тыс. евро можно приобрести хорошие апартаменты с несколькими спальнями на первой линии. Кроме того, на выбор влияет и тот факт, что дом требует больших вложений, нежели апартаменты. Наличие бассейна и сада предполагает расходную часть на содержание в виде оплаты услуг персонала. А в случае с апартаментами эти расходы ложатся на всех владельцев недвижимости в комплексе.

В последнее время среди россиян стала популярной покупка мелких объектов коммерческой недвижимости в комбинации с покупкой жилья. Однако более распространенной практикой индивидуальных инвестиций является приобретение нескольких объектов жилой недвижимости зачастую в одном комплексе, первого — с целью личного использования, последующих — с целью сдачи в аренду.

Если говорить о географии предпочтений, то в Болгарии сегодня наиболее популярные раскрученные курорты — Солнечный Берег, Золотые Пески, Св. Константин и Елена, Св. Влас. Более отдаленные территории — Балчик, Каварна, Бяла, Обзор, Царево, Приморско — тоже начинают активно застраиваться, при этом цены здесь уже почти не отличаются от стоимости жилья, расположенного на известных курортах. Помимо приморской недвижимости набирает баллы и жилье на горнолыжных курортах — Банско, Пампорово, Боровец, они сейчас почти столь же популярны, как и на побережье. Причем если средняя стоимость жилой недвижимости на болгарском побережье составляет 1000 евро за 1 кв. м, то на горнолыжных курортах жилье обойдется дороже — около 1500 евро за «квадрат».

Самые недооцененные и интересные с точки зрения инвестиций объекты, как считает управляющий директор Quest Bulgaria Крис Гудалл, находятся вокруг Софии. Здесь средняя цена до сих пор держится на уровне 152 евро (306 долларов) против среднего по стране уровня 347 евро (700 долларов). «Районы вокруг Софии сегодня очень неплохое поле для инвесторов», — утверждает Крис Гудалл. Также, по его мнению, по-прежнему привлекательны объекты недвижимости в самой Софии, а также в ближайших к ней деревнях и Варне. А вот в отношении Банско он предупреждает, что цены, скорее всего, пойдут вниз. Здесь слишком много новых проектов.

Также эксперты не советуют соблазняться на невероятно дешевую недвижимость в глубинке — в маленьких городах и деревушках в отдалении от центра и курортов. Несмотря на то что дома здесь продаются по цене до 20 тыс. долларов, их приобретение интересно только в том случае, если покупатель хочет сбежать от шума цивилизации и жить со своей семьей в тишине и покое. Никакого заметного дохода такое вложение средств не принесет. «Жилье в глубинке тоже будет дорожать как ответ на удорожание курортной и столичной недвижимости. Но это будет происходить скорее по инерции, а не по объективным факторам», — считает Лариса Хорева.

В Черногории по спросу и плотности застройки лидирует Будванская Ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Св. Стефан, Петровац). Менее застроены и более перспективны участки на отрезке от Св. Стефана до Петроваца — Режевичи, Перажичи, Црвена Главица, города, расположенные в Бококоторском заливе, — Котор, Херцег-Нови, Тиват и их пригороды. В Черногории интересными для иностранных покупателей сейчас стали удаленные от побережья города, в которых немалым спросом пользуются исторические здания. Цена таких объектов растет с каждым годом. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в них составляет 2,5 тыс. евро. «Недвижимость в Будве и Бечичи приобретают россияне, а в Баре — итальянцы. За последние два года спрос на недвижимость Черногории особо не изменился. Но перспективы его роста велики», — замечает Елена Некрытова. Если говорить о ценовой категории, то наиболее востребовано жилье от 100 до 300 тыс. евро. Это прежде всего объекты на первичном рынке: коттеджи и апартаменты в элитных комплексах.

(журнал "Эксперт")

История покупки апартамента. Часть 3.

Окончание строительства было запланировано на июнь 2007 года.

Если не принимать во внимание некоторые легкие недоделки, можно сказать, что сроки были выдержаны. В июне уже можно было въезжать в квартиру и жить там. В стоимость входила полная внутренняя отделка, установка сантехники, кондиционеров, кухонной мебели. За дополнительную плату был заказан комплект мебели, бытовой техники и хозяйственных принадлежностей - в общем, имелось все, что нужно, вплоть до постельного белья, вешалок для одежды и пепельниц.

По приезду на место мы получили ключи, подписали приемо-передаточный акт и вскоре получили основной документ о праве собственности на апартамент - Нотариальный Акт.

Мы не были бы русскими, если бы просто оставили все как есть и не внесли бы коррективов в интерьер помещений. Легкая доработка - и у нас появилось маленькое подсобное помещение (темная комната, или чулан, или гардеробная, как хочешь назови), пара дополнительных предметов мебели и еще кое-что по мелочи.

На этом история покупки закончилась и началась история эксплуатации.

Сколько стоит содержание апартамента

Один из животрепещущих вопросов - во сколько мне обойдется содержание апартамента? Не "съедят" ли эти расходы положительный экономический эффект от роста стоимости жилья и/или сдачи его в аренду?

Рассказываю. Расходы на содержание включают:

- налоги

- коммунальные услуги

- услуги управляющей компании

Из вышеперечисленного наиболее значительный расход - услуги компании. Они составляют примерно 70%. Не вдаваясь в подробности расчетов, скажу, что содержание апартамента общей площадью 70 кв.м. обойдется в 700-800 евро в год. (Если бы это была квартира в жилом доме, а не апартамент, то, соответственно, платить надо было бы 200-300 евро, учитывая, что 3 летних месяца в ней кто-то живет).

Много это или мало? На мой взгляд, мало. В других странах, насколько мне известно, больше. Но вопрос даже не в этом. А в том, выгадываем мы или теряем от того, что имеем апартамент на берегу Черного моря?

Если принимать во внимание ежегодное удорожание недвижимости, то выигрываем много. Мы платили за метр 1030 евро (оплата была разделена на 3 этапа: ноябрь - февраль - июнь). Сейчас цена метра в таком комплексе, как у нас - от 1500 до 1900 евро. О прогнозах на стоимость недвижимости поговорим отдельно. Но в любом случае, цена при заключении договора на этапе начала строительства отличается от конечной не менее, чем на 25-30%, а бывает, что и на 60-80%.

Поездка втроем на 3 недели в отель 4* на Золотых Песках (с завтраком) будет стоить около 3000 евро. Поездка в свой апартамент (билеты на самолет и завтраки) - около 1000 евро (+/-).

Сдача в аренду через управляющую компанию будет давать 5% от стоимости в год. Т.е., от 70-метрового апартамента, купленного по 1000 евро - 3500 евро в год. Если сдавать самому, то можно заработать за 90 дней (х 60 евро в сутки) 5400 евро. Вообще, сезон длится с мая по сентябрь, так что, теоретически, можно и больше. Кстати, смотрите: семье из 3 человек приехать на отдых на 3 недели в апартамент, а не в гостиницу, будет стоить (21 сутки х 60 евро + авиабилеты + завтраки) где-то 2000 евро, тоже экономия не хилая.

Что такое апарт-отель в Болгарии?

Апарт-отель в Болгарии – это та же гостиница, только вместо обычных гостиничных номеров – квартиры (апартаменты). Организован болгарский апарт-отель как жилой дом, но в нем присутствуют элементы гостиничного сервиса: охрана, уборка, прачечная, сейфовые ячейки на ресепшене. Важное отличие - в квартире имеется кухня. Телефон, интернет – естественно. Бассейн, как же без него.

Кроме того, болгарская компания, управляющая жилым комплексом, обычно предлагает взять на себя сдачу апартамента в аренду. Туристам, приезжающим в Болгарию, выгодно останавливаться в апарт-отеле, потому что это обходится им дешевле, чем в обычной гостинице (т.к. оплата берется не из расчета «с человека в сутки», а из расчета «номер в сутки»). Как правило, владельцу апартамента предлагают фиксированную сумму за сезон, вне зависимости от того, как компании удастся его сдать. Но нам больше нравится не сдавать, а самим жить в своей квартире, сильно экономя на стоимости отдыха. Я об этом расскажу немного позже, с цифрами.

Это не тайм-шеры с их непонятным правовым статусом, слава о которых, добрая и недобрая, утихла. Это – полноценная собственность, о чем свидетельствует нотариальный акт, выдаваемый владельцу жилья. Собственник вправе распоряжаться апартаментом на свое усмотрение, а обязан лишь уплачивать местные налоги (порядка 100-200 евро в год) , вносить плату за коммунальные услуги (электричество, вода) и платить управляющей компании за содержание недвижимости (в Болгарии – в среднем, от 5 до 10 евро за кв.м. в год.)

История покупки апартамента. Часть 2.

Объект нашелся довольно быстро - в северной, более тихой, части курорта «Золотые Пески». Мы просто наткнулись на стройплощадку, где строительство только начиналось (кстати, строительные работы во время летнего сезона запрещены). Место было великолепное: вторая линия, расположенная метров на 20 выше первой и отделенная от нее грядой деревьев; до моря – 5 минут ленивым шагом; кругом лес, птички поют...

Что мы сделали? Мы переписали с информационного щита контактные данные застройщика и по приезде в Москву сначала связались с ним по электронной почте, а потом и созвонились. Получили полную информацию, выбрали подходящий апартамент, выбили небольшую скидку, подписали договор и выслали его для подписания другой стороной, а после того, как получили его обратно, внесли первую сумму.

Самое трудное было – ждать. Но почему-то совсем не страшно, что тебя обманут, стройку заморозят, твой апартамент продадут нескольким покупателям, сбегут с твоими деньгами. У них так не делают, насколько мне известно. На сайте компании мы находили фотографии, отражающие ход строительства, и гадали, сдадут ли строители жилищный комплекс, или апарт-отель, в срок.

Тут самое время прерваться и рассказать о том, что такое апарт-отель, если вы вдруг не знаете.

История покупки апартамента. Начало.

Летом 2006 года мы, уже не в первый раз, отдыхали с женой и детьми-дошкольниками в Болгарии, на Золотых Песках.

Мы еще не знали, что через каких-то 3 месяца я потеряю высокооплачиваемую работу, попав под пресс первого этапа реструктуризации бизнеса, который еще через 10 месяцев окончательно развалится. На тот момент мы чувствовали себя превосходно, потому что успели заработать и сохранить непотраченными около ХХ тысяч долларов, а в перспективе рассчитывали на стабильный высокий заработок, который будет ежегодно добавлять к этой сумме тысяч эдак по ХХ. Мы строили разные планы, самым осторожным из которых был обмен нашей квартиры на большую, а самым смелым – покупка отдельной квартиры для растущего ребенка.

В тот год стоимость жилой недвижимости в Москве выросла почти вдвое. Умно поступили те, кто заранее вложил деньги в квадратные метры и выручил свои законные 100%. Правда, они сильно рисковали: во-первых, никто не гарантировал безудержный рост цен на квартиры, во-вторых, еще свежи были воспоминания о несчастных дольщиках подмосковных строительных компаний (да и московских, кажется), заманивших граждан в капканы пирамид. Мы же с инвестированием затянули. Мечта о московской недвижимости становилась все более недосягаемой.

Я смотрел на то, как развивается рынок строительства жилья в Болгарии, в частности, в Варне, и тихо радовался за иностранцев, решившихся на покупку недвижимости – апартаментов в гостиничных комплексах, квартир, земельных участков и домов на берегу моря. Забот никаких, главное - выбери, что нравится. То, что в прошлом году было "нулевым циклом", в этом уже представляет собой законченный объект. Приезжай и живи когда хочешь и сколько хочешь.

Мы присматривались к строящимся объектам и примеряли их на себя. Получалось, что мы вполне можем стать счастливыми обладателями собственного жилья у моря, в двух часах лёта от Москвы.